X
iuris tantum > Mario Santana

Cada cara con su envés > Mario Santana

   

El ámbito de los arrendamientos urbanos afecta a una gran parte de la población. Especialmente el de vivienda. Muchos son los propietarios y otros tantos inquilinos. Incluso en nuestro entorno europeo el número de personas que vive de alquiler es notablemente superior al nuestro.

Sin embargo, aún existen prácticas de difícil comprensión en la actualidad. Todavía existen propietarios que tienen sus viviendas de alquiler como cementerios de muebles y enseres que han superado con creces su vida útil. También los hay que sufren un cierto trastorno bipolar: por un lado quieren explotar en alquiler sus viviendas y obtener el correspondiente beneficio, pero por otro se obsesionan con limitar en lo posible la permanencia del inquilino en su propiedad, bien plasmando en el contrato la ficción de que se trata de un “arrendamiento de temporada” para eludir el plazo mínimo obligatorio, bien haciendo constar una ficticia boda futura de su hija para recuperar la vivienda antes de lo pactado.

Existe un largo etcétera de argucias tendentes a la misma finalidad. Pero vamos a ver, ¿usted no quiere explotar en alquilar el piso?, pues entonces ofrezca una vivienda digna y dignamente amueblada, y permita que el inquilino sienta la vivienda como su hogar durante un tiempo razonable y cierto. Estoy convencido de que falta profesionalidad en esta actividad, igual que en otras muchas.

Precisamente el tiempo cierto en que el inquilino puede disfrutar de la vivienda alquilada ha sido motivo de reflexiones sociológico-jurídicas, cuyo resultado han sido las distintas soluciones que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ha ofrecido en cada momento. La LAU de 1964 establecía la “prórroga forzosa”, de forma que, mientras el inquilino cumpliera con sus obligaciones y quisiera permanecer en la vivienda, el propietario no podía recuperarla. La consecuencia fue que muchos propietarios de viviendas no las ponían en alquiler porque perdían la posibilidad de recuperarlas indefinidamente, lo que a su vez enfrió el sector de la construcción.

Para reactivar la economía en 1985 el ministro Boyer dictó un decreto por el que derogaba de un plumazo la prórroga forzosa. Ahora si el plazo pactado era de un año, a su fin el dueño podía exigir la recuperación de la vivienda. El remedio fue peor que la enfermedad al crear una gran inestabilidad de los inquilinos en sus viviendas, con efectos de distinta índole que no es el caso tratar ahora.

Tras nueve años se aprobó la actual y vigente LAU 1994, conforme a la cual se garantiza al inquilino un plazo mínimo de permanencia en la vivienda de cinco años, estableciendo su artículo 9 que “la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas su voluntad de no renovarlo.” Es práctica habitual que el contrato se pacte por un año prorrogable también por años hasta completar los cinco.

Pero la certeza para el inquilino de disfrutar la vivienda un tiempo determinado lleva aparejada la expectativa del propietario de cobrar rentas también durante un cierto tiempo. Un ejemplo será clarificador. Imaginemos un arrendamiento que se pacta por un año. Sabemos que, aunque el dueño no quiera, cuando venza el año pactado el arrendamiento se irá prorrogando de año en año hasta completar los cinco previstos en el art. 9 de la LAU. No obstante, el inquilino puede resolver el contrato antes de los cinco años, pero no cuando le dé la gana, sino sólo cuando finalice cada año contractual, y así lo haya comunicado al propietario al menos con treinta días de antelación. Si así no lo comunica el contrato se prorrogará por otro año más, y el propietario tiene el derecho de exigir el cobro de rentas del año completo. En Derecho cada cara tiene su envés. Y así debe ser.

Mario Santana es Letrado
abogado@mariosantana.es