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Las comunidades de vecinos. El que no tenga alguna relación con ellas que tire la primera piedra. Parece mentira que un tema aparentemente tan simple genere tantos conflictos. Y eso que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) solo tiene 24 artículos. Que si llega a tener más, no hay juzgado “pa’ tanta gente”. Una cuestión que en cualquier otro ámbito es sencilla y clara, cuando nos reunimos en el garaje del edificio, es causa de auténticos altercados verbales. Y a veces la cosa va a más. Y es que todos llevamos dentro un aparejador, un abogado y un contable. Como los del Renacimiento, vamos.

Como botón de muestra, el sistema de mayorías previsto en su artículo 17 para la adopción de acuerdos. Parece claro: lo que vote la mitad más uno, gana. Pues no.

En primer lugar, porque existen acuerdos que solo se pueden adoptar si todos los propietarios votan en el mismo sentido. Se exige la unanimidad para cuestiones como modificar la cuota de un propietario. Para otras cuestiones, la ley exige que voten a favor tres quintas partes de los vecinos, como es el caso de eliminar o poner el ascensor en el edificio.

También existen supuestos, como por ejemplo la instalación de placas solares, para los que solo exige la ley el voto a favor de una tercera parte de éstos. Pero para casi todos los asuntos ordinarios la ley exige el voto favorable “de la mayoría”. Que tampoco es exactamente “la mitad más uno”.

La LPH establece el sistema de la “doble mayoría”, es decir, que voten a favor la mayoría de propietarios asistentes, pero que además esa mayoría suponga también mayoría de cuotas de participación. De todos es sabido que cada propietario tiene asignada una determinada cuota en los elementos comunes del edificio. Y si no lo cree, mire su escritura.

Puede darse el caso de que un propietario tenga una cuota enorme. Por ejemplo, si es el dueño de un gran local, o del piso mayor. Es probable entonces que todos los demás propietarios voten en un sentido, pero que la suma de sus cuotas no alcance la mayoría, porque el dueño del local grande votó en contra. Pues no hay acuerdo.

Pero tranquilo, el dueño del citado local solo tampoco puede imponer su voluntad a los demás propietarios del inmueble, precisamente porque se exige la “doble mayoría”: de cuotas de participación, pero también de propietarios asistentes a la reunión celebrada.

La cosa aparentemente se complica cuando un propietario es el dueño no de un local o un piso con cuota abultada, sino cuando es propietarios de muchos pisos en el mismo edificio. Es frecuente que afirme tener tantos votos como pisos posee, lo que unido a la suma de sus cuotas posibilitaría que siempre imponga su voluntad en el edificio.

La cuestión ha tenido su aquello, hasta el punto que tuvo que entrar al trapo el Tribunal Supremo (TS) en una escueta pero necesaria sentencia dictada el 10 de febrero de 1995. El Alto Tribunal resolvió un caso en el que un propietario de once pisos dentro del edificio pretendía tener once votos, con independencia de sus respectivas cuotas. Se produjeron tres sentencias: la del Juzgado de Primera Instancia, la de la Audiencia Provincial y, finalmente, la del propio Tribunal Supremo. Y no todos fueron iguales. Pero finalmente el Supremo sentó jurisprudencia: “Esta Sala acepta la interpretación que asigna un voto a cada propietario, ya sea propietario de un solo piso o apartamento o local individualizado o de varios dentro del mismo inmueble sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal”. Caso cerrado, y hasta septiembre!

Mario Santana
Letrado
abogado@mariosantana.es