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Resolución anticipada de arrendamiento – Por Mario Santana*

   

En las situaciones difíciles se manifiesta la naturaleza más íntima de las personas. Vamos, el fondaje de cada uno. Y cuando una persona seria no puede atender sus obligaciones, lo dice. Da la cara e intenta causar el menor perjuicio posible a los demás. Y en ocasiones ese recto actuar se contesta de mala manera. Es el caso de la persona que alquila una casa por un tiempo determinado y no puede cumplir lo pactado. Cuando alquiló tenía un trabajo que le permitía holgadamente pagar el alquiler. Pero ya no. Llegó el desempleo y el miedo. Y el sentido común aconsejó mudarse a otra casa más barata, agradecer al dueño la confianza depositada y disculparse por las molestias que pueda haber ocasionado. Pero como de todo hay en las viñas del Señor, los hay también faltos de entendederas. Los menos, pero los hay. Ya no se acuerdan del otro que ni pagaba ni se iba, y tardó año y medio para que el juzgado le devolviera la vivienda, y además se la dejó destrozada y sin posibilidad de resarcimiento: era insolvente. Así que ¿se me va el señorito a mudar de casa? Será que no es digna la mía. Pues mire usted, a mí me da lo mismo, que tengo contrato firmado por tres años y me los paga usted enteritos. Y si no su suegro, que pa eso firmó de fiador, y tiene posibles.

Y parece que la ley ampara al dueño. Porque reza el artículo 1.254 del Código Civil que la validez y el cumplimiento de los contratos no pude dejarse al arbitrio de uno de los contratantes. Si usted firmó por tres años, los cumple. Y si no los cumple, los paga. Pero la ley no pude ser tan burda. Existen situaciones especiales que merecen regulaciones especiales. Y el alquiler de viviendas es una de ellas. La reciente reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ha sido sensible a esta situación. Al menos en parte. Establece el reformado artículo 11 de la LAU que “el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir”. De la reforma cabe extraer las siguientes conclusiones. Cualquiera que sea la duración pactada, transcurridos los seis primeros meses de contrato, el inquilino podrá darlo por resuelto por su sola voluntad. Será necesario que el inquilino así lo comunique al dueño con al menos treinta días de antelación. Bien es cierto que podrá pactarse en el contrato una indemnización equivalente a un mes de renta por cada año de contrato que quede por cumplir. Sin embargo, me llama la atención que la reforma no afecte en el mismo sentido a los locales de negocios. Son muchos los empujones para la creación de nuevos empresarios. O emprendedores, como ahora los llaman. Y serán muchos los jabatos que acometan la aventura mercantil. Pero desgraciadamente algunos no verán florecer sus sueños y se verán esclavos de los contratos que firmaron en la euforia inicial. Entre ellos los de arrendamiento de locales, que pueden generar deudas por imposibilidad de cumplimiento del tiempo pactado. Es cosa de amarrar antes de firmar, como casi todo.
*LETRADO / abogado@mariosantana.es