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Cuando tu vecino es un banco

La crisis convirtió a la banca en la inmobiliaria más potente del país: casi de un día para otro, miles de propietarios no pudieron hacer frente a sus hipotecas y las viviendas se usaron como moneda de cambio. Los empresarios que habían hecho de la compra y venta de adosados un negocio muy lucrativo, y que sobrevivieron al pinchazo de la burbuja inmobiliaria, sintieron como un mazazo la nueva competencia. No fueron los únicos damnificados. También los vecinos notaron el cambio de dueño. Según el último informe del Observatorio de las Comunidades de Propietarios, entidad a la que pertenecen el Consejo General de Administradores de Fincas de España y el Colegio Profesional de Administradores de Madrid, los bancos deben más de 23,35 millones de euros a las comunidades de vecinos de Canarias, la quinta cifra más alta de toda España. En total, la deuda asciende a 71 millones en todo el Archipiélago.

La última edición de este estudio ha puesto especial énfasis en la morosidad de los bancos, que está provocando mucho malestar entre el resto de propietarios, que se ven incapaces de reclamar el pago de las cuotas hasta que la vivienda es vendida otra vez. No cumplir con las mensualidades incrementa la inseguridad de los inmuebles. Se empieza renunciando al servicio de mantenimiento del ascensor y se acaba, en el peor de los casos, sin seguro de la comunidad. La cultura del mantenimiento no está arraigada en España y ello, unido a los problemas económicos de muchos y a la dejadez de otros tantos, hace que el estado de los edificios empiece a ser una preocupación en determinadas zonas de las Islas. Todos los morosos son un problema, pero cuando el que no paga es un banco la situación es algo más compleja.

La morosidad asciende a 73 millones en todo el Archipiélago

Carmen Suárez, presidenta del Colegio de Administradores de Fincas de Santa Cruz de Tenerife, explica que es imposible reclamar durante el período que va desde que el banco adquiere la casa hasta que se vende y se inscribe a nombre de otro titular. “Una vez que las propiedades son adjudicadas, las entidades financieras esperan muchísimo para inscribirlas, y durante este tiempo no sabes a quién reclamarle, porque el anterior propietario está totalmente desvinculado del inmueble, y el banco no es, oficialmente, el dueño”, resume la presidenta. Solo cuando la entidad vende la propiedad a un tercero y es inscrita en el registro, los administradores de fincas ajustan cuentas con estos deudores. “Siempre estamos muy pendientes para ir corriendo al banco desde que eso ocurre”.

Esta práctica es el modus operandi de los bancos en todo el país. Según los redactores del informe, “los pagos de las cuotas de comunidad se retrasan sistemáticamente; solo se hacen cuando es necesario para la transmisión del inmueble a terceros o, en su caso, son objeto de reclamación de pago por parte de las comunidades de propietarios”.

En Canarias y en España no existe cultura de mantenimiento de inmuebles

En Canarias, donde las entidades financieras tienen muchas más viviendas que locales, los problemas varían mucho de un municipio a otro, pero guardan estrecha relación con el boom inmobiliario y la concentración de segundas residencias. “En el centro de Santa Cruz, que es donde trabajo más, no se puede decir que haya incidencias importantes de ese tipo. Sin embargo, si te vas al extrarradio la cosa cambia mucho”. El peor ejemplo en este sentido es el barrio de Añaza, donde el escenario llega a ser desolador.”Hay muchos edificios donde no funciona la luz de la escalera y las puertas están rotas”. También se detectan problemas de impagos en el sur de Tenerife. “En la época de vacas gordas muchas personas adquirieron un apartamento para pasar los fines de semana y las vacaciones. Llegó la crisis y tuvieron que elegir: no podían pagar dos hipotecas”. Estas situaciones provocan molestias y tirantez en la convivencia, pero lo verdaderamente grave es que perpetúan deterioros que, en el peor de los casos, pueden terminar dañando la estructura del inmueble. Para Suárez, la figura del administrador de fincas funciona también como un “mediador”. No ocurre siempre, pero en algunas comunidades que se autogestionan hay muchas dificultades para tomar decisiones o ponerse de acuerdo; las juntas de vecinos pueden llegar a ser toda una odisea.

A pesar de que las cifras marcoeconómicas indican una leve mejoría en España, lo cierto es que este escenario apenas ha cambiado desde que estalló la crisis. El informe revela que la morosidad no ha dejado de crecer desde 2008, aunque lo haya hecho de manera más lenta durante el último año. Las comunidades donde más aumentó la morosidad durante 2014 fueron Castilla-La Mancha (8,8%), Murcia (8,6%), Aragón (5,98%), Canarias (5,76%) y Cantabria (5,5%). En cambio, las regiones que registraron un menor incremento -alguna, incluso, ha mejorado- fueron Galicia (-1,37%), Navarra (-0,33%), Asturias (0,56%), Castilla y León (1,07%) y Cataluña (1,18%).

El 60% de los inquilinos no puede afrontar una derrama para una obra

Este problema genera otros: Canarias está a la cabeza en porcentaje de vecinos que no pueden sufragar una derrama para acometer una obra de rehabilitación. El 60%, según el mismo estudio, no tiene capacidad para ello. Se estima que la mitad no abona las cuotas porque tiene graves problemas económicos; sin embargo, la otra mitad no lo hace porque no quiere. Además de estos “morosos por deporte”, hay otros perfiles de inquilinos que no asumen sus deudas. Por ejemplo, matrimonios en proceso de divorcio a los que el abogado recomienda no abonar las cuotas hasta que no se decida quién se va a quedar con la propiedad o herederos que no se ponen de acuerdo en sus responsabilidades. Cada caso es distinto, pero el resultado es el mismo: un malestar que va de puerta en puerta y la sensación de que no se puede hacer nada.
El protagonismo del sector financiero no parece que vaya a desaparecer pronto. La banca no termina de desprenderse del ladrillo: los inmuebles en manos de entidades financieras siguen aumentando. Según las cifras del informe de estabilidad financiera del Banco de España, las entidades financieras tenían 83.409 millones en inmuebles adjudicados en sus balances a cierre del año 2014. Es cierto que esta cantidad es menor que la que se registró en junio de 2012, cuando se alcanzó el valor máximo y se rozaron los 100.000 millones de euros, pero sigue siendo un problema.

A examen

La gran esperanza de los administradores de fincas es que, desde 2013, las comunidades tienen la obligación legal de someterse a la Inspección Técnica de Edificios (ITE) cuando cumplen 50 años. Para estos profesionales, esta medida es un paso, pero advierten de que este período es muy elevado, ya que si no se rehabilita un inmueble antes de esa fecha, el resultado podría ser peligroso. Además, los dueños de la casa previsiblemente se encontrarán en peores condiciones económicas: habrán entrado en la jubilación y deberán enfrentarse a la reforma con una pensión.

“Las comunidades suelen retrasar todo lo que pueden las obras; de aquí que el parque inmobiliario esté tan deteriorado. Por eso es muy oportuno que ya sea obligatorio hacer las ITE. Lo que pasa es que es muy tarde, a los 50 años. Si hasta entonces no haces reformas, el edificio está para tirarlo abajo”, zanja. La seguridad, además, no atañe solo a quienes habitan ese inmueble: la caída de cascotes es un peligro para los transeúntes. El seguro de la comunidad no cubre esos infortunios si el mantenimiento se ha descuidado a conciencia.

El sector financiero se ha adjudicado más casa que locales en el Archipiélago

Suárez desconoce cuántas comunidades de vecinos han renunciado al seguro, pero reconoce que este tipo de gastos está entre los primeros que suprimen las familias. Un ejemplo de ello es que el Archipiélago es una de las regiones con más proporción de viviendas sin seguro (60%). Eludir este desembolso es un riesgo que al final también está relacionado con la salud del inmueble. La convivencia cada vez es más compleja y exige la buena disposición de todos los inquilinos, desde el vecino que pone la lavadora pasadas las doce de la noche hasta el que no paga su seguro y el banco que tiene la vivienda vacía y que se olvida de que en ese edificio viven muchas personas. El deber cívico es una cuestión de personas, pero también de empresas.

Obstáculos en las ayudas para rehabilitar

“Plantear subir la cuota de la comunidad un euro o un euro y medio al mes es un problema en muchas comunidades. Y así es impensable pedir dinero para una derrama para una obra”. Carmen Suárez advierte de que hay zonas de las Islas donde afrontar una reforma es prácticamente imposible. Por ese motivo considera fundamental que la Administración pública invierta en ayudas para fomentar la rehabilitación y asegurar que los edificios acometen las ITE, pero denuncia los obstáculos que hay en Canarias para acceder a ellas.

Según el colegio, la mayoría de las comunidades no han podido optar a las ayudas del Gobierno de Canarias, cuyo plazo expiró la semana pasada. “Parecen más pensadas para desanimar que para cumplir el objetivo que pretenden: exige mucha burocracia en muy poco tiempo”. La convocatoria, que debía haberse realizado en 2013, se publicó en mayo de este año, y solo permitía un plazo de dos meses para la presentación de “una documentación ingente y difícil de conseguir, porque depende en parte de la voluntad de cada propietario, como el certificado de convivencia de las unidades familiares que integran cada vivienda que se exige a cada titular de la vivienda de la comunidad”. Profesionales colegiados consultados por el Colegio Territorial de Administradores de Fincas han denunciado públicamente que han tenido que desisitir de solicitar las subvenciones debido a que la gestión supera con mucho el resultado económico de la ayuda, con la incertidumbre añadida de si realmente percibirán la subvención por la posible falta de presupuesto. El Colegio, además, ha exigido que el área de Vivienda del ejecutivo regional publique en los próximos meses los datos de peticiones y concesiones, para evaluar su utilidad.