Por dación en pago se entiende la posibilidad de saldar la deuda hipotecaria mediante entrega voluntaria al banco del inmueble gravado. Lo mismo da que valga más la vivienda que la deuda o viceversa: la deuda queda pagada. Posibilidad que en la actualidad no existe. Actualmente, si no pagamos la hipoteca el banco, éste reclamará la deuda en el juzgado. No solo las cuotas impagadas hasta ese momento, sino también las aún no vencidas. En otras palabras: el impago de cuotas extingue el aplazamiento. Y como obviamente nadie tiene ese dinero debajo del colchón, se sacará a subasta judicial la vivienda hipotecada, para con el producto de la venta cobrarse el banco. Si alguien la compra, claro.

En la subasta judicial se sacará a la venta la propiedad por el precio pactado por el banco y el hipotecado cuando constituyeron la hipoteca. Sinceramente creo que esto debería corregirse, ya que el valor de una vivienda de hace cinco años no guarda relación con su valor actual. Cabe distinguir dos supuestos: que acudan interesados en la compra, llamados postores, o que no. Conforme a lo dispuesto en los artículos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), si acuden postores podrán quedarse con la propiedad como mínimo por el cincuenta por ciento de su valor, y si no acuden deberá quedársela el banco por el sesenta por ciento. Pero es muy probable que esos porcentajes no cubran toda la deuda, por lo que el hipotecado ha perdido la vivienda y seguirá debiendo el resto al banco. Y esa deuda futura es lo que pretende evitar la dación en pago.

De esto ha hablado el ministro De Guindos el pasado miércoles, pero teniendo en cuenta que la dación en pago no puede ser impuesta a las hipotecas ya existentes, en las que no se pactó. Se ha dicho que su aplicación dependerá de la buena voluntad de los bancos. Pero, digo yo, también de la buena voluntad de los deudores hipotecarios. Porque vamos a ver, si una familia tiene a todos sus miembros desempleados y cuenta como único patrimonio con la vivienda hipotecada, ¿qué gana con entregarla y quedarse en la calle? Probablemente esa familia no tenga otro lugar donde residir, ni otros bienes con los que responder a embargos. Esa familia probablemente permanecerá en la vivienda el mayor tiempo posible, y no la entregará voluntariamente.

En cuanto a la dación en pago a incluir en las hipotecas futuras, seguramente encarecerán los préstamos. El prestamista quiere tener la mayor seguridad posible de que recuperará el dinero prestado. Pero si su expectativa de recuperación no es del dinero prestado, sino de lo que valga la vivienda dentro de no se sabe cuántos años, corre un mayor riesgo. De todos es sabido que en los negocios (que de eso hablamos) rige la máxima de que a mayor riesgo debe corresponder mayor posibilidad de beneficio. Por lo tanto, los préstamos hipotecarios serán más caros.

Lo que pretenden los afectados en la actualidad no es que la dación en pago se imponga en las hipotecas futuras, sino que se aplique a las ya firmadas. Y eso es tanto como cambiar las reglas del juego en medio de la partida. Al respecto dice el artículo 1.283 del Código Civil (CC) que, “cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar”.

Sin duda la solución al drama del desempleo, a la falta de recursos para mantener el hogar y la dignidad, no pasa por fórmulas legales.

Mario Santana Letrado
abogado@mariosantana.es