Se produce la segregación de una vivienda cuando un piso sometido a la Ley de Propiedad Horizontal es dividido en varias partes. Es práctica habitual que un propietario divida en dos o en más partes su propiedad, o bien porque ésta es muy grande, o bien porque la ha adquirido por herencia en copropiedad. Para ello resulta necesario que esa segregación cumpla con las normas establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal.

Para proceder a hacer la segregación habrá que ver en primer lugar lo que recogen respecto de la misma los Estatutos de la Comunidad de Propietarios. Si la segregación de fincas está recogida genéricamente en los Estatutos es posible dividir la vivienda sin autorización de la Junta de Propietarios mientras no suponga una alteración de las cuotas de participación del resto de las fincas que conforman la propiedad horizontal.

En este sentido el Tribunal Supremo dispone que si una segregación o división de la vivienda supone una modificación o alteración de las cuotas de participación del conjunto del edificio, es necesario, para su validez e inscripción, el acuerdo por unanimidad de la Junta de Propietarios. Sin dicho acuerdo esa segregación realizada es nula.

Por lo tanto, indica el Alto Tribunal que, en lo que respecta a la validez o no de las segregaciones o divisiones de fincas, se precisará en primer lugar que éstas se efectúen según lo indicado y previsto en los Estatutos, y en segundo lugar, que no alteren las cuotas de participación del conjunto del edificio, porque si fuera así habría que obtener el acuerdo por unanimidad de la Comunidad de Propietarios.

Hay que tener en cuenta que si lo que se pretende con la división es crear una vivienda independiente dividiendo la cuota de participación entre ambas, para que esta independencia se consuma hay que otorgar la correspondiente escritura pública e inscripción posterior registral, y de esta manera la validez legal quede totalmente reconocida por todos.

Lo significativo es que conforme a reciente jurisprudencia, si no se altera la cuota de participación, el propietario de la vivienda puede dividirla sin necesidad de la autorización de la Junta de Propietarios.

José Domingo Gómez
Gómez-Toledo Abogados Hispajuris
Área de Derecho Civil
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