Informe sobre el mercado hipotecario español (I)

Carteles de venta y alquiler de viviendas, en el portal de un edificio de la capital tinerfeña. / DA

FOROS DE DEBATE DE LA FUNDACIÓN DE ESTUDIOS FINANCIEROS | Santa Cruz de Tenerife

(…) Las medidas urgentes aprobadas el pasado mes de noviembre de 2012 por el Gobierno de España persiguen el objetivo de evitar que los colectivos más vulnerables se queden sin vivienda. Para ello, se prevé que los desahucios se paralicen durante un plazo de dos años, en el caso de familias que cumplan una serie de requisitos sociales. Estos requisitos son: que se trate de familias numerosas con tres o más hijos; monoparentales con al menos dos hijos a su cargo o con un menor de tres años; con miembros con discapacidad o dependientes a su cargo; con desempleados que ya no reciban prestación, o víctimas de la violencia de género.

Además se plantea una serie de requisitos financieros, como tener renta familiar máxima de 1.600 euros al mes y haber sufrido una alteración de las circunstancias económicas familiares que hagan que, por ejemplo, la cuota hipotecaria supere el 50% de los ingresos netos, o que la carga hipotecaria se haya multiplicado, al menos, el 1,5 en los últimos cuatro años.

Asimismo, el pasado 17 de enero se creó un fondo social de viviendas en alquiler a precios asequibles para aquellas personas que se han quedado sin su vivienda habitual. Este fondo social se sustenta en los inmuebles que estén en manos de la banca como consecuencia de adjudicaciones por impagos. En concreto, el fondo contará de entrada con 5.891 viviendas aportadas por las entidades financieras de entre sus inmuebles. Los alquileres tendrán una duración inicial de dos años y su precio oscilará entre 150 y 400 euros mensuales, con un límite máximo del 30% de la renta de la unidad familiar. Quizás sea pronto para valorar el alcance de estas medidas, en estos momentos que responden a una necesidad de un colectivo muy afectado por la situación económica que se vive en España. Pero estos sólo son los primeros pasos a los que pueden seguir nuevas iniciativas legislativas de mayor calado, que podrían tener, en última instancia, efectos negativos en el acceso futuro al mercado de la vivienda y en los actuales instrumentos de refinanciación de las entidades de crédito. Recientemente, el pasado 30 de enero, se conocieron algunas de las enmiendas que prepara el Gobierno al proyecto de ley de protección de los deudores hipotecarios. La principal novedad es la ampliación del Código de Buenas Prácticas Hipotecarias, para que más afectados se puedan beneficiar de la reestructuración de su deuda. Algunas de estas medidas son comentadas más adelante en este informe.

QUÉ HA FUNCIONADO BIEN

Falta información imprescindible. Sin embargo, y a pesar de que valoramos favorablemente algunas de esas iniciativas, consideramos que el sistema carece de falta de suficiente información para comprender el verdadero alcance del problema y poder actuar en consecuencia. Las estadísticas disponibles no permiten cuantificar la verdadera magnitud del problema social y no permite distinguirla de otras cuestiones que puedan estar afectando a los datos de los desalojos efectuados.

Solamente se dispone de la información de desahucios que elabora el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ).

Esta información incluye los lanzamientos o desalojos que contabilizan procesos de cambios de propiedad en inmuebles, voluntarios o forzosos, pero no tienen en cuenta si se trata de fincas rústicas o urbanas ni si son viviendas o locales, sin son de primera o de segunda vivienda…

Tampoco hay indicación de los lanzamientos por desahucio por razón de falta de pago de alquileres. En definitiva, es una información estadística demasiado agregada y, en consecuencia, poco fiable. La información que se facilita, a pesar de sus limitaciones, es la única de que se dispone y en ocasiones es utilizada para sobredimensionar el problema social de los desahucios, lo que conviene aclarar y despejar cuanto antes. Creemos que es necesario resolver estas dudas y concretar, dentro de estas cifras globales, cuántos casos se corresponden con desalojos de primera vivienda por razón de impagos de hipotecas cuyo acreedor es una entidad de crédito y distinguirlos de otros que puedan proceder de causas diferentes.

En este sentido, el pasado 7 de diciembre el Gobierno aprobó un real decreto que instruye al Instituto Nacional de Estadística (INE) para que publique con una periodicidad trimestral los datos pormenorizados de los desalojos en España, con el fin de conocer si afectan a una familia en su primera vivienda o no, o si se trata de locales, naves industriales u otro tipo de bienes. Esta información se considera imprescindible antes de realizar modificaciones de calado en el régimen legal del mercado hipotecario español.

Creemos que sería necesario que se realizara una conveniente catalogación de las operaciones de préstamos hipotecarios vivos que permitiera la adecuada comparación entre sus distintas modalidades. A su vez, también sería necesario conocer información relativa a los desahucios en las categorías siguientes:

-Residencial: distinguiendo entre residencia habitual, segunda residencia y otras finalidades. Distinguiendo también si el comprador es una persona física o jurídica.

-Comercial: garantía hipotecaria sobre propiedades comerciales o industriales (los locales y naves) vinculadas o no a una actividad empresarial.

-Promoción, distinguiendo entre:

*Residencial
*Comercial
*Desarrollos urbanísticos

-Otros, muy especialmente los desahucios por razón de contratos de arrendamiento.

Protesta contra una entidad financiera por un desahucio inminente, en Santa Cruz. / DA

En nuestra opinión, creemos que este asunto no se está delimitando correctamente su alcance, en términos sociales, en estos momentos. Para conocer el verdadero alcance del problema social es necesario saber exactamente el volumen de los préstamos hipotecarios, cuántos de ellos terminan en la pérdida de la primera vivienda y distinguir qué otros procedimientos ejecutivos, distintos de la ejecución hipotecaria, terminan también en la misma situación.

Necesidad de distinguir los efectos de la crisis económica de los problemas del mercado hipotecario. Como premisa a cualquier análisis sobre las soluciones al problema de los desahucios hipotecarios debe reconocerse sin reticencia alguna que si se producen impagos que llevan a la ejecución hipotecaria, ello es por la pérdida de ingresos de los deudores debido a su situación de paro causada por la crisis económica. En este sentido, no puede considerarse el crédito hipotecario, en sí mismo, como el causante del problema.

Así pues, no siendo la hipoteca como tal un elemento perverso del sistema, cualquier reforma de calado de nuestro modelo de garantías hipotecarias, pieza clave en el desarrollo del mercado de la vivienda en España y en la financiación de nuestras entidades de crédito, deberá hacerse como consecuencia de un análisis completo y correcto de los problemas y circunstancias que rodean la situación actual de impagos, y no pretendiendo cambiar el sistema a futuro para resolver situaciones coyunturales ajenas al funcionamiento del mercado de crédito hipotecario.

De este modo, si una parte significativa del problema tiene carácter social, la solución a esa parte habrá de hacerse adoptando medidas sociales, y sólo la que corresponda a una mala regulación normativa o a prácticas comerciales incorrectas deberá dar lugar a la corrección normativa del régimen hipotecario. Todo ello sin obviar que, en alguna medida, el sector financiero puede haber contribuido a la generación del problema, por lo que debe compartir los costes en la medida de sus posibilidades y hacerlo en proporción a la responsabilidad individual a su contribución a la generación de aquél. Una crítica frecuente del sistema de ejecución hipotecaria es que resulta muy exigente y riguroso con el deudor. Pero lo cierto es que el sistema es muy ineficiente para el acreedor (por su larga duración y falta de eficiencia), y respecto del deudor no puede ser de otro modo: la obligación esencial del prestatario o acreditado es pagar las cantidades debidas en sus plazos y, si no lo hace así, el acreedor debe poder de forma inmediata llevar a cabo cuantas actuaciones estén a su alcance para cobrar en el plazo más breve posible. Por ello el legislador ha dotado de garantías suficientes al mercado hipotecario, para permitir su desarrollo mediante instrumentos de financiación muy conocidos y que tienen un amplio nivel de aceptación en los mercados internacionales de capitales. A continuación [en la entrega de la semana próxima], en los siguientes apartados, se desarrollan algunas propuestas de mejora del mercado hipotecario español y qué medidas no se deben adoptar por sus consecuencias negativas para el sistema. No obstante, lo cierto es que, viniendo el problema de la falta de ingresos de los deudores hipotecarios por razón del desempleo ocasionado por la severa crisis en que nos encontramos, sólo podrá resolverse cuando la situación económica cambie de forma significativa y aquéllos puedan hacer frente a sus obligaciones de pago. En este sentido, los poderes públicos deben, al adoptar cualquier clase de medidas relativas al mercado hipotecario y cualquier otra en sus esfuerzos para alcanzar la finalidad, revertir la situación del empleo en nuestro país, no tomar decisiones apresuradas que, aunque a primera vista pudieran paliar alguna situación de desamparo social, produzca un retraso en la vuelta al crecimiento económico.

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LOS PARTICIPANTES EN EL DEBATE

La Fundación de Estudios Financieros (FEF) celebró el pasado 18 de diciembre una reunión convocada con el título Debate sobre el mercado hipotecario, en la que se pretendían aportar ideas sobre esa importante cuestión en el mercado español. El objetivo que se planteaba era debatir sobre la situación de este mercado y tratar de contribuir a buscar soluciones a esa cuestión, con argumentos sólidos, constructivos y ponderados. La relación de personas asistentes al foro en diciembre pasado es la siguiente:

-Alfredo Jiménez. Director de Análisis y Estudios de la Fundación de Estudios Financieros y redactor del informe.
-Santiago Carbó Valverde. Professor of Economics and Finance (Bangor Business School, Reino Unido).
-Juan José Toribio Dávila. IESE.
-Francisco Uría Fernández. Socio responsable del sector financiero en KPMG.
-Emilio Díaz Ruiz. Socio de Uría Menéndez
-Santos González. Presidente de la Asociación Hipotecaria de España.
-Manuel González Escudero. Director general adjunto de IM Titulización.
-José García Montalvo. Profesor y director de departamento en la Universidad Pompeu y Fabra.
-Julio Rodríguez. Banco de España.
-Antonio Cortina. Director adjunto del Servicio de Estudios del Banco Santander.
-Juan Carlos Ureta. Presidente de la Fundación de Estudios Financieros.
-Javier Méndez Llera. Director General de la Fundación de Estudios Financieros.

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