Resolución del contrato de arrendamiento – Por Marta Gómez Toledo

Una novedosa Sentencia del Tribunal Supremo ha declarado que es improcedente moderar la indemnización que debe abonar el arrendatario que resuelve el contrato unilateralmente.

No es infrecuente encontrarnos con contratos de arrendamiento de local de negocio de duración determinada, donde se impone al arrendatario una penalización en caso que quiera resolver el contrato unilateralmente antes del tiempo pactado como obligatorio. Por ejemplo un contrato donde se pacta que en caso de resolver unilateralmente el contrato antes de los cinco años, deben abonarse las rentas que resten por pagar hasta que finalicen esos cinco años. En la mayoría de estos supuestos, los Tribunales venían entendiendo que si bien según el contrato se debían pagar todas las rentas que faltaran por abonar hasta los cinco años, siguiendo con el ejemplo, cabía moderar este importe y rebajarlo. Esta interpretación de los Tribunales radicaba en que entendían esta cláusula como una cláusula penal para el caso de incumplimiento de una obligación.

La importancia de la nueva Sentencia del Tribunal Supremo está en que entiende que se trata de una cláusula que debe observarse conforme a lo pactado, los pactos deben ser cumplidos (pacta sunt servanda) y no de una cláusula penal por incumplimiento de una obligación. La obligación de la arrendataria no ha sido incumplida, sino que ha sido observada conforme a lo pactado. Y lo pactado es que debe abonarse todas las rentas hasta que finalicen los cinco años.

Marta Gómez Toledo de GÓMEZ-TOLEDO ABOGADOS-HISPAJURIS
Departamento de Derecho Civil