Cambio de uso de una vivienda – Carlos Jiménez

En una reciente sentencia del Tribunal Supremo, del 12 de septiembre de 2013, se plantea la posibilidad de que el propietario de un local pueda darle un uso distinto al fijado en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad de propietarios, ya sea realizando una actividad distinta a la prevista en los mismos, ya sea destinando el local a su uso como vivienda. En el caso concreto examinado, un local, que consta destinado genéricamente a “oficinas” en el título constitutivo, es destinado a su uso como vivienda por el nuevo propietario. Ante esta situación, la comunidad de propietarios interpone demanda contra el propietario, pidiendo la cesación del uso del local como vivienda y la inscripción de la sentencia en el Registro de la Propiedad, con el fin de hacer constar expresamente la prohibición de destinar la finca a otro uso que no sea el de “oficina”.

El Tribunal Supremo rechaza estas pretensiones por dos motivos, fundamentalmente: En primer lugar, porque el cambio de uso examinado no supone una actividad peligrosa, incómoda o insalubre, ni afecta a elementos comunes o a la estructura del edificio. En segundo lugar, porque, cuando el nuevo uso que se pretende dar a la finca no es de los prohibidos por la ley (actividades peligrosas, insalubres, incómodas, etc.) sólo cabe impedirlo cuando en el título constitutivo o los estatutos de la Comunidad expresamente se prohíbe un uso distinto al contemplado en los mismos. La simple descripción de la finca, indicando que está destinada al uso como “oficinas”, por ejemplo, no es suficiente para limitar el derecho del propietario sobre su local. Distinto es el caso de que el nuevo uso que se pretende dar al local esté prohibido por el planeamiento urbano. Sin embargo, en tal caso, el procedimiento indicado es el del expediente administrativo por infracción urbanística y no un proceso civil amparado en la Ley de Propiedad Horizontal. En conclusión, la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo tiende a permitir el cambio de uso de las fincas en régimen de propiedad horizontal siempre y cuando se den las siguientes condiciones: primero, que ni el título constitutivo ni los estatutos de la comunidad de propietarios contengan una prohibición clara y expresa de tal cambio de uso; y segundo, que el cambio de uso no comporte una alteración de la estructura del edificio o de los elementos comunes, ni sea una actividad peligrosa, incómoda o insalubre.

*GOYA ABOGADOS