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Viviendas vacacionales – Por Hugo Luengo

Dos días antes de las Elecciones Locales se publicó en el BOC el Decreto de las Viviendas Vacacionales, luego de una larga trayectoria de intereses enfrentados, básicamente entre los hoteleros de Tenerife y el sector representado por Ascav, la Asociación Canaria de Viviendas Vacacionales. Aparente triunfo de los hoteleros que han visto recogidas sus aspiraciones, y derrota en toda regla de Ascav, que ha visto a última hora cómo las nuevas reglas dejan fuera de juego al 90% de las conocidas viviendas vacacionales. Unas 50.000 en Canarias, que facturan según el sector unos 1.000 millones de euros al año, con elevado grado de satisfacción del cliente, recursos que se quedan en su totalidad en Canarias, impulsan la restauración, el comercio colindante y sus servicios complementarios, y significan ya sobre el 12% de la facturación turística de Canarias. Ciertamente la dimensión del fenómeno hubiera requerido un poco más de reflexión, como ha pedido en este medio un ex directivo de la propia Ashotel.

Reflexión a la que nos sumamos señalando 4 problemas que va a tener esta ley en su aplicación práctica, que por otro lado presenta todo el sistema jurídico-administrativo del urbanismo, territorio y turismo en Canarias. Respecto del que venimos comentando también en esta columna, como lo hizo en estos días la CEOE, reclamando simplificación, o sea seguridad jurídica, de la cual se aleja también este nuevo Decreto de Viviendas Vacacionales.

Primer problema: definición de la vivienda vacacional. Las define el reglamento de competencia autonómica, como aquellas que se comercializan cediendo la vivienda a terceros de “forma habitual” y con forma de “alojamiento vacacional”. La falta de precisión de ambos conceptos no permite fijar límites precisos con la Ley de Arrendamientos Urbanos. En el caso de Canarias hay infinidad de europeos comunitarios que residen 6 meses al año, algunos en este formato de vivienda alquilada. Existen también con la residencia europea, estancias donde residencia y vacación se dan de forma simultánea, también la multiplicidad de usos sobre el mismo bien. Son los tiempos de la sociedad de la comunicación y con la globalización de la libertad de servicios.

Segundo problema: delimitar las zonas de aplicación. Una vez creada la vivienda vacacional por el Decreto, como “nueva categoría turística extrahotelera”, la prohíbe en zonas turísticas. Y por si fuera poco, las excluye tanto las que se encuentran en zonas turísticas o urbanizaciones turísticas, como las ubicadas en urbanizaciones turísticas, más del 30% de uso turístico, como las mixtas residenciales, turísticas con menos del 30%.

Tal y como se define, es un campo de minas, ofrecido a la interpretación de cualquiera. Señala la buena práctica administrativa que las categorías tienen que ser “estancas”, esto es, claras y precisas, respecto del alcance de sus medidas y sin contradecirse con otras. Pues confunde esta nueva categoría que hace turística, para prohibirla en estas mismas zonas, donde al tiempo es incapaz de aplicarla de manera estanca. Se anuncian ya recursos administrativos y judiciales, con las correspondientes derivas penales.

Tercer problema: el urbanismo en las zonas residenciales de nueva implantación vacacional. Al no poder localizarse esta categoría turística en zonas turísticas, lo tiene que hacer en áreas residenciales. Al margen de definir cuáles son, nos encontramos localizando usos turísticos en áreas residenciales, donde están prohibidas por el PGO municipal. Por otro lado, si aceptamos como bueno el decreto nos permitiría, con esta categoría turística, hacer el 100% de un área residencial como turística vacacional, en cuyo caso quedaría prohibida en aplicación del propio decreto. Estos son los problemas de las sistemáticas mal ejercidas.

Cuarto problema: la exclusividad del uso vacacional. Por si teníamos pocos problemas, el decreto prohíbe a su vez a estas viviendas ser destinadas a uso no turístico. Con ello de facto estaría prohibiendo el uso residencial, bien del propietario, como de terceros en alquiler residencial. Buena parte de la vivienda vacacional es compartida en el año entre el propietario y el inquilino sea o no vacacional. Como muchas de ellas, se conforman como mecanismo de ahorro y/o inversión, en su día estuvo apoyado también en la RIC, de muchas familias canarias que hoy viven de estas rentas residenciales y/o vacacionales.

No se puede regular una situación dejando fuera el 90% del problema sin resolver. Cualquier negocio lícito tiene que encontrar acomodo en una sociedad normal.

*Arquitecto y Urbanista