Proyecto de Ley de renovación y modernización turística de Canarias > Por José Fernando Cabrera*

El Proyecto de Ley de renovación y modernizacion turistica de Canarias va a sustituir a la Ley 14/2.009 de medidas urgentes en materia de ordenacion territorial para la dinamizacion sectorial y la ordenacion del turismo , la continuacion de la popularmente llamada “moratoria”, vencida el pasado mes de Mayo, y prorrogada por el Parlamento inicialmente por seis meses y posteriormente por tres meses mas.

En su exposicion de motivos se señala …. “que cada vez es mas difícil mantener la cifra de visitantes y especialmente la de ingresos por turismo, situación que podría ir a peor en un futuro cercano si no se toman las medidas oportunas, “objetivo que nos parece muy modesto, teniendo en cuenta que las islas son un paraíso de vacaciones, con unas condiciones naturales únicas, y con la mejor planta hotelera vacacional de Europa”.

Limitaciones no hay, Canarias recibe un pequeño porcentaje de los turistas que viajan, eso sí, para atraerlos hay que desarrollar un Plan Estrategico de promoción y especialmente de conectividad aérea, con una fuerte implicación publico- privada y su correspondiente compromiso económico, pues si no quedará una vez mas en “papel mojado”.

Lo mas destacado en el Proyecto es el mantenimiento de los Planes de modernización ya establecidos en la vigente Ley, que han facilitado la renovacion de algunos establecimientos obsoletos.

Los Planes de modernizacion son un instrumento muy potente y efectivo, que permite aprobar proyectos con un procedimiento rápido.

En estos momentos de gran necesidad de reactivacion económica y generación de empleo, es vital ampliar su ambito competencial, para que se puedan desarrollar multitud de proyectos ahora bloqueados, y que con la tupida red normativa se convierten en inviables, pues ningun inversor puede esperar años para ponerlos en marcha.

Debe poder autorizar infraestructuras y proyectos de interes turístico en todos los ambitos, con la posibilidad de modificación posterior de los Planes Insulares en caso de contradicción.

Este es el aspecto que mas quiero enfatizar, pues puede facilitar las nuevas inversiones.

A continuación me referiré a otros aspectos positivos, negativos, y mejorables del Proyecto.

Mantiene acertadamente la vigencia del articulo 17 de la Ley 6/2.009, permitiendo cambios de uso alojativo a parques temáticos, comerciales , restauracion……etc, corrigiendo situaciones que variaron desde que se aprobó el correspondiente planeamiento.

Se plantea evitar y en su caso reconducir la residencialización de las areas turisticas. Esta finalidad es muy importante y se refiere mayormente a Complejos Extrahoteleros que por diversas circunstancias han dejado de ser competitivos y han salido del mercado, en muchas ocasiones porque las caracteristicas de la parcela y su edificación no proporcionan o pueden proporcionar servicios imprescindibles como jardines, piscinas …etc, y sus propietarios los explotan individualmente con uso residencial ilegal, sin que exista un mantenimiento adecuado, convirtiéndose en muchos casos en auténticos “guetos”.

Este problema se menciona como objetivo en la introduccion del Proyecto, pero luego el legislador se olvida de lo dicho, y no hace aportacion alguna.

Para resolver este problema las Patronales Turísticas han propuesto crear un producto nuevo, el residencial- turistico de larga duración, que al tener que someterse a unas condiciones minimas de mantenimiento bajo el control de la Consejería, al menos se garantizaria el que estos complejos mantuvieran un aspecto digno, sin denigrar la zona turística.

También se señala que los proyectos de renovación edificatoria que cumplan los requisitos establecidos en la Ley, podrán beneficiarse de los incentivos económicos y fiscales previstos en la normativa aplicable, incremento de la edificabilidad y adecuación del estandar de densidad, exceptuando a los establecimientos extrahoteleros que se conviertan en hoteleros, si no se transforma el régimen de propiedad horizontal en propiedad o copropiedad ordinaria, lo que no se comprende dentro del espíritu anunciado de mejorar la cualificacion global de la oferta.

Si es más lógico que se denieguen los beneficios en el caso de conversion hotelera a extrahotelera, pues ello conlleva una mayor facilidad para la residencialización.

Se mantiene el incentivo de obtener plazas autorizadas en aquellos establecimientos que se renueven y aumenten de categoría, vendibles a aquellos empresarios que deseen construir establecimientos de cuatro estrellas o menos. Incentivo que no es atractivo, pue al no exitir gran diferencia entre los requerimientos de 3 , 4 y 5 estrellas, las nuevas iniciativas seran sin duda de 5 estrellas, que es la categoría de mayor crecimiento de la demanda.

Condiciona la concesion de autorizaciones previas para la construccion de hoteles de 5 estrellas gran lujo a la previa suscripción de un convenio de formación y empleo con el Servicio Canario de Empleo, de dudosa legalidad, mediante el cual durante el plazo de seis años desde su apertura, deberán mantener en su plantilla un mínimo del 60% de los trabajadores que se hayan formado en virtud del citado convenio, intervencionismo injustificado, y que no garantiza mejor formacion y profesionalidad, que los procedimientos de seleccion y cualificación que siguen todas las Empresas del Sector, y que sorprendemente no se exige para la concesion de autorizaciones a Establecimientos extrahoteleros de 5 estrellas.

Si es atractiva la posibilidad de incrementar la edificabilidad en la misma parcela por renovación, pero sin embargo no es lógica la inaplicabilidad en zonas saturadas, que conceptualmente son las que mayores incentivos precisan.

No se comprende que objetivo se persigue con la prohibición de simultanear la ejecución de urbanización y edificación, pues se incrementan las enormes dificultades que tiene que abordar cualquier promotor que quiere desarrollar algun proyecto en nuestra comunidad, en contra de la tendencia liberalizadora europea.

No se permite el cambio de uso de turístico a residencial, y sin embargo se habilita a transformar villas residenciales a turisticas, en contra de toda la normativa urbanistica de diferenciacion de usos, y del espiritu del Proyecto.

Las villas residenciales actualmente explotadas ilegalmente como turísticas constituyen el escalón mas bajo de la oferta, siendo objeto de multiples reclamaciones de los usuarios y Turoperadores por su bajo nivel de calidad y servicio. Sin conocer el mecanismo de redacción del texto, se ve que es un añadido, que trata de favorecer situaciones concretas, y que nada tiene que ver con el espiritu de del documento.

Igualmente sucede con la disposicion transitoria quinta, donde se pretende legalizar el exceso de habitaciones de algunos proyectos concretos, planteadas inicialmente como de personal, pues urbanísticamente y turísticamente no tenian cabida, y ahora se trata de darles el vistobueno, favoreciendo la trampa si la hubo.

Es lo mismo que lo planteado en la disposición transitoria sexta, en la que de un plumazo se pretende legalizar toda la planta manifiestamente irregular de la isla de La Graciosa, con graves incumplimiento urbanísticos, de calidad y especialmente de seguridad, en contra de los principios inspiradores del Proyecto, constituyendo otro añadido, en clara discriminacion con el resto de Complejos ilegales existentes en las restantes islas.

Igualmente se alude a un futuro Reglamento para legalizar todas las casas rurales ilegales.

No estando de acuerdo con esta amnistía prácticamente incondicional, estimo que para preservar los principios de seguridad jurídica y proporcionalidad, es imprescindible que en todos los casos sea condición necesaria, que se cumpla la normativa urbanística que le sea de aplicación y los estándares turísticos de calidad, densidad e infraestructuras, limitándose las dispensas a temas puntuales, que no salven incumplimientos graves..

No se comprende la definición de Condominio, pues por lo que se indica en el texto parece que se refiere a la planta extrahotelera existente exclusivamente, que ya está suficientemente regulada, cuando lo interesante es que se refiriera a la posibilidad de promover hoteles, vendiéndolos por habitaciones.

Habrá que valorar el costo que va a implicar efectuar la anotación en el Registro Propiedad del uso de cada establecimiento, sin que se aprecie qué ventaja aporta esta nueva obligación, que afecta tanto a la planta hotelera como extrahotelera, debiéndose concretar que deben ser los propietarios, y no las Empresas de Explotación los que tienen la obligacion.

Por último, y por si fuera poca la maraña legal tejida en el Archipielago, se impone a los establecimientos turísticos un nuevo requisito en el que se obliga a que todos los que tengan mas de diez años de antiguedad se sometan periódicamente a un informe técnico no concretado en su contenido, suscrito por Entidad acreditada tampoco concretada, sobre el estado de sus instalaciones, seguridad, estabilidad, estanqueidad y consolidación estructural, criterios todos ellos de gran subjetividad, cuando no se exige en normativa especial para el resto de actividades como colegios, viviendas, polideportivos, museos….etc, complicando y encareciendo todo mucho más, y aumentando la burocracia, siendo claramente parte de los requisitos planteados, función de la Inspeccion de la propia Consejería.

A pesar de lo dicho, la valoración global del Proyecto es en general es buena, siempre que se corrijan en el trámite parlamentario aquellos “añadidos” que nada tienen que ver con su espíritu, y que debilitan el objetivo perseguido de mejora de la competividad, que crean inseguridad jurídica al beneficiar claramente a los infractores, y todas aquellas nuevas exigencias que amplian la maraña urbanística que padecemos.

*José Fernando Cabrera es expresidente e Ashotel .