Redibujando la ciudad que existe

En el barrio de Duggi, zona de alta saturación, conviven las edificaciones de distintas alturas, que ahora se pretenden regularizar. / FRAN PALLERO

NATALIA TORRES | Santa Cruz de Tenerife

“No se puede confiar en el papel y sí en la gente. El planificador no puede imponer al ciudadano sus proyectos sino recoger las demandas de la gente y eso pasa por reconocer los derechos edificatorios de las personas”. Así define el director técnico de la Gerencia Municipal de Urbanismo (GMU) de Santa Cruz de Tenerife, Fermín García, la forma en la que el Ayuntamiento capitalino ha abordado la búsqueda de soluciones para los edificios en fuera de ordenación (1.400), y que básicamente consiste en “reconocer la ciudad existente”. Porque aunque parezca una fórmula sencilla, los técnicos de la GMU están inmersos en el arduo trabajo de estudiar, de manera individualizada, la situación de legalidad de los inmuebles afectados por esa figura del planeamiento. De momento llevan 204 y el concejal de Urbanismo, el socialista José Ángel Martín, asegura que estarán todos antes de mayo. Esos primeros doscientos pertenecen al ámbito de la Rambla de Santa Cruz y el barrio de Duggi.

Una vez revisados sus expedientes, el pasado diciembre se envió a la Consejería de Política Territorial la petición para levantar la suspensión sobre este ámbito, que además de tener inmuebles en fuera de ordenación también es un área de alta saturación. Explica García que la fórmula adoptada para ganar en edificabilidad (alturas) ha sido la de “darle uso comercial a las plantas bajas de los inmuebles y ganando así una planta en edificabilidad para viviendas”. Añade que, “en la mayoría de los casos, a esas plantas ya se les estaba dando ese uso”.

Ese dibujo de lo que ya está hecho ha empezado por las áreas que están saturadas y que además cuentan con inmuebles en fuera de ordenación como es el caso de Duggi. “Lo que hemos querido hacer es el estudio de un área de ordenación urbana en el que se conjuga un alto índice de edificaciones en fuera de ordenación y de saturación”.

De esta comparativa salen cinco áreas con esas características: la zona centro, el ámbito de La Salle, El Toscal (no el conjunto histórico), Las Indias, La Victoria (donde ya se ha levantado la suspensión) y la de Duggi. La primera en ser abordada ha sido esta última con esos 204 edificios, de los cuales se han localizado todo los expedientes, a excepción de tres, “no hemos encontrado la documentación correspondiente y afecta a edificaciones que a su vez están afectadas por espacios públicos”, detalla García.

Todos los demás, asegura el director técnico de la GMU, se han recopilado del archivo municipal y se ha estudiado la manera en la que obtuvieron en su día la licencia. Afirma García que, con eso, “lo que hacemos es validar, más que una ordenación, el reconocimiento de unos derechos edificatorios que trasladamos a un plano de ordenación urbanístico y sobre el que habrá que hacer algunas reflexiones”.

Esta reflexión sobre la que habla el técnico la hace comparando los planos del barrio de Duggi en el Plan General del 92 y la actualidad o lo que es lo mismo la evolución de las edificaciones en esa zona. “La ordenación del PGO del 92 y que en la revisión varía muy poco, se hace a expensas de lo que desarrolle cada uno de los propietarios de los inmuebles de manera individual, es decir, no hay una intervención pública para realizar la ordenación que se ha producido por la evolución del barrio, salvo el dibujo que el plano aprueba”.
Esa evolución es la que lleva a que, en la actualidad, “optemos por el reconocimiento legal de los derechos edificatorios de cada uno de esos inmuebles que han evolucionado al criterio de sus propietarios”, defiende el técnico. También señala que aquellos inmuebles que carezcan de licencia quedarán en fuera de ordenación, “el 100% de estas situaciones ya han prescrito, por lo que se quedan bajo esa figura que afectará a su evolución futura, cuando toque”.

García entiende que, desde el punto de vista académico, “muchos arquitectos dirán que lo que proponemos no es una ordenación y podemos estar de acuerdo, pero es que hacer lo que se ha hecho hasta ahora tampoco tiene sentido, ha sido ineficaz en el tiempo”.

“Lo que intentamos -continua- es que si la Consejería da el visto bueno a lo que planteamos, sea el punto de partida para realizar ordenaciones más pormenorizadas y concretas, quizás con unidades mucho más fáciles de gestionar como puede ser las de las manzanas, en las que llevar a cabo ordenaciones más complejas que las simplemente reguladas por altura y tipología”.

Esa ordenación pormenorizada es quizá el planteamiento más ambicioso al que puede aspirar una Gerencia Municipal de Urbanismo como la de Santa Cruz porque el dibujo de una manzana podría no tener nada que ver con la que tiene justo al lado. Lejos de ser un problema, defiende García, es una oportunidad para dibujar la ciudad real, “estamos tratando de buscar la imagen de la ciudad, teniendo en cuenta que cuando se dibuja muy ordenada como se ha hecho hasta ahora, eso sólo se cumple sobre el papel”.
Expropiaciones
Esta forma de entender el urbanismo está marcada por un matiz importante y es que, explica García, “en el suelo urbano consolidado, o actuamos mediante convenios o mediante expropiaciones”. Pone como ejemplo la parte histórica de El Toscal, “aquí no nos ha quedado más remedio que actuar por expropiaciones porque vamos a dotar al conjunto histórico de espacios libres y dotaciones, pero forzar una reparcelación en otras áreas saturadas no tiene sentido si no es a través de un convenio con todos los propietarios”.
Por tanto, “lo que intentaremos es ir a acuerdos por manzanas y que esos acuerdos den como resultado formas más enriquecedoras para la vida urbana que se puede plantear en una ciudad como Santa Cruz”. Una idea que tanto técnico como concejal reconocen está aún en el más lejano de los futuros. “Cuando toque”, insiste Martín.
Ineficacia
El edil de Urbanismo señala que “hay una clave importante que nosotros como Gobierno Municipal y el PSOE en Santa Cruz asume como un hecho cierto, y es que el desarrollo de una ciudad vinculado a un plan general simplemente es una fórmula ineficaz ”. “La que proponemos -continúa- es no ir a modificaciones amplias del Plan General, sino puntuales, en aquellas zonas de renovación urbana que nosotros estemos interesados en desarrollar”, concluye.

Tres pasos

-Cambios puntuales. Martín defiende que el PGO debe ser el marco pero que las modificaciones a realizar serán puntuales. “La única forma de intervenir sobre suelo urbano consolidado es a través de convenios con los los vecinos, avanzando manzana a manzana, como lo han hecho grandes ciudades como la de Nueva York, en la que la evolución de cada uno de sus barrio nada tiene que ver con la de los otros”.

-Suelo industrial. El siguiente paso a dar es el de sacar las zonas industriales de la ciudad residencial, “son usos icompatibles” afirma el edil. La única área industrial permitida sería aquella relacionada con las nuevas tecnologías. “Se nos ocurre que por ejemplo los alrededores del Parque Tecnológico podrían albergar esos usos compatibles”, explica García.

-Suelo rústico. Defiende Martín que es ilógico mantener una reserva de suelo como urbanizable cuando se sabe que no se va a desarrollar en 50 años, “lo lógico es devolverlo a su condición de rústico”.